我國(guó)首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目已正式報(bào)送至國(guó)家發(fā)展改革委，標(biāo)志著我國(guó)在利用金融創(chuàng)新工具支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展方面邁出了關(guān)鍵一步。這一舉措不僅是金融與房地產(chǎn)領(lǐng)域深度融合的體現(xiàn)，更是完善我國(guó)住房保障體系、探索存量資產(chǎn)盤活新路徑的重要里程碑。

保障性租賃住房REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）通過將具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的租賃住房資產(chǎn)進(jìn)行證券化，在公開市場(chǎng)發(fā)行收益憑證募集資金，從而為保障性租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)提供長(zhǎng)期、穩(wěn)定的權(quán)益型融資。其核心在于打通“投融管退”的閉環(huán)，有效引導(dǎo)社會(huì)資本參與保障性住房建設(shè)，緩解地方政府和企業(yè)的資金壓力，同時(shí)為投資者提供分享不動(dòng)產(chǎn)增值收益的渠道，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

此次項(xiàng)目報(bào)送國(guó)家發(fā)改委，意味著相關(guān)資產(chǎn)已經(jīng)過初步篩選與合規(guī)性評(píng)估，進(jìn)入了審核流程。項(xiàng)目成功發(fā)行后，預(yù)期將產(chǎn)生多方面的積極影響：其一，直接拓寬保障性租賃住房的建設(shè)資金來源，加快“十四五”期間規(guī)劃供應(yīng)的870萬(wàn)套（間）保障性租賃住房的落地速度；其二，通過市場(chǎng)化機(jī)制促進(jìn)租賃住房項(xiàng)目的專業(yè)化、規(guī)范化運(yùn)營(yíng)，提升管理效率與服務(wù)品質(zhì)；其三，為龐大的存量房地產(chǎn)資產(chǎn)提供一種創(chuàng)新的盤活模式，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表，引導(dǎo)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

保障性租賃住房REITs的順利推進(jìn)也面臨一些挑戰(zhàn)。資產(chǎn)合規(guī)性確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)清晰度、持續(xù)穩(wěn)定的出租率與租金回報(bào)率，以及配套的稅收優(yōu)惠等政策細(xì)節(jié)，都是影響其吸引力和長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要因素。監(jiān)管部門需在鼓勵(lì)創(chuàng)新的建立健全相應(yīng)的估值、信息披露和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，保障性租賃住房REITs的破冰，是我國(guó)構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”住房制度的關(guān)鍵金融基礎(chǔ)設(shè)施之一。它有助于培育和發(fā)展一個(gè)規(guī)模大、活力足、管理規(guī)范的住房租賃市場(chǎng)，讓更多新市民、青年人能夠安居樂業(yè)，最終推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)與高質(zhì)量發(fā)展。